（来源：黄埔视野）

AI示意图

20人抢拍、65次竞价、36次延时、近2.6万次围观。

万科城市之光F区5栋17楼一套115平的法拍房，今天上午尘埃落定。

最终成交总价约481.3万，折合单价约4.18万/平。

算上增值税大概25.5万，实际单价约4.4万/平。

这套房源起拍单价2.9万/平，成交溢价率高达144%。

这个户型南北对流四房，当初开售时也很抢手。它目前的二手正常成交价如何呢？

贝壳显示，这个户型目前无挂牌在售，仅在今年2月22日成交一套，成交价约5万/平。

如参照同户型成交价，不计税费，意味着这次法拍价的价差高达8800元/平。

即便参考城光F区其他南向户型的最新成交价，大致在4.5万-4.7万/平区间，这套法拍房的单价还有四五千差价。

所以目前来看，法拍价格算是“捡漏”。

就原业主来说，这个户型中楼层2020年8月首开入手价，大概4.5万/平左右。

不算利息和税费，单价亏3200元/平，总价亏不到40万。

这个亏损幅度，对于首批业主来说，算是这波熊市极为少见的幸运儿了。

而且，首批业主也比同小区后面上车的业主幸运。

特别是2022年左右，以5.5-6.3万/平入手城光A区的业主，对比目前二手价，也浮亏了1万-1.8万/平。

可见，同小区不同时段入手的不同业主，各自的命运都不尽相同。所以也没有绝对的抗跌。

当然，具体到这位法拍房业主，走到法拍地步，当初极有可能高杠杆上车，月供和利息很高，最终资金暴雷选择断供走上法拍之路。

好在，一拍就成交，且价格相当不错。无论对于买家还是原业主，都算是双赢。

这从一个侧面也说明了，当前的楼市资产价值的确认指标，在二手挂牌量、成交量比、成交价以及成交周期等维度，延伸到法拍成交价。

值得一提的是，法拍房量价以及去化周期，也是观察二手房价是否企稳的重要信号。

之前著名经济学家黄奇帆在一次内部演讲中提到，房价是否大跌，关键看法拍房的数量。法拍房数量多了，这个地区房价一定跌。

如果法拍房成交量超过20%，其成交价就会成为一个区域的房价，导致市场房的价格会螺旋式下跌。

中指研究院数据显示，2025年前5月，全国法拍房“量价下跌”，总成交金额同比下降20.3%，一线城市清仓率不足五成，三四线城市的法拍房平均清仓率仅为22.5%。

详见：法拍房暴增，经营贷炒家割肉出逃

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不过，法拍房虽然有价格优势，但也绝非无脑游戏，要警惕产权纠纷、隐性债务等风险，建议谨慎评估后再入手。

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